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新緑の時期になり、草木も元気よく育っています。

今日は、中古戸建の売却管理している物件「相模原市根小屋」土地100坪の物件の「草むしり」に行ってきました。

(;一_一) 草が良く育っていましたねぇ~。。

せっかく草むしりしたので、発育を遅らせるために、ブルーシートを張り付けてきました。

空き家なので、居室内の空気の入れ替えも忘れずにOKです。

この戸建は、綺麗なお庭がセールスポイントなので、頑張りましたぁ~ !(^^)!

ビフォーアフターの写真です。↓

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芝生の無い部分にブルーシートを張りました。

 

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山本


ついに平成27年1月1日から相続税の基礎控除が引き下げられました。

相続税の課税強化は、今まで相続税が課税されなかった人も課税対象になる可能性が大きくなります。相続税が課税される財産の半分以上が不動産と言われ、相続対策として所有する土地が一般的な所有権であれば売却は容易にできますが、他人が使用している貸地(底地)の場合は対策を講じておく必要があります。

貸地の問題点は次のとおりです。

①利回りが悪い。土地の評価額に比べ地代が安いのが一般的。

②土地として売却しずらい。底地だけを購入する相手は、借地人以外にはきわめて限定的な相手しかいない。

③相続税評価額は高めになる。取引時には所有権価格より低いのに相続税評価額は所有権価格の30%~40%(借地権割合60%~70%地区)と高くなる。

 

そこで、具体的な貸地の整理方法ですが、7通りの方法が有ります。

それぞれの現状をふまえ、将来必ず訪れる相続に備え対策準備をしておきましょう。

1、借地人に貸地を売却する。

借地人は、借地権の売却には地主の承諾が必要となり、承諾が無ければ売却できません。(どうしても承諾が得られない場合     は借地非訟の方法もありますが・・)売却時には承諾料を必要とし買手も制約されます。借地人に経済力が有れば貸地を購入してもらう方法も考えられます。※貸地を売却する場合には、譲渡所得税が課税されます。

2、借地人から借地権を買い取る(立退き料を支払い立退かせる場合含む)

地主に資金の手配が出来れば借地権を買取る事で、完全所有権にする方法です。売却が容易になります。※土地を購入する時に発生する不動産取得税は発生しません。

3、借地人が借地権を第三者に売却する。

借地人が借地権を地主でなく第三者に売却する場合、地主に対して承諾料(譲渡価格の5%~20%)を支払う事で売却は可能です。貸地はそのまま継続され、新たな借地人とと賃貸関係が継続する事になります。※受取った承諾料には、所得税が課税されます。

4、地主が貸地を第三者に売却する。

地主も貸地を第三者に売却する事が出来ます。その際には借地人の承諾は必要とせず自由に売却できます。ただし、貸地を購入するのは、専門の不動産会社に限る場合がほとんどです。その価格も更地価格よりも非常に低い価格になる事もあります。ただ、将来の相続税負担を減らすという観点から見れば早期の売却も考慮しなけれななりません。。※底地を売却する場合には譲渡所得税が課税されます。

5、借地人と地主が共同して借地権と貸地(底地)を第三者に売却する。

地主と借地人が共に貸地(底地)・借地権の問題を解決したいけど、互いに資金の都合がつかない場合には、第三者に共同で売却する事も出来ます。買主も所有権の方が買いやすくなります。※地主・借地人に譲渡所得税が課税されます。借地に実際に居住している借地人であれば3,000万円特別控除の特例を受ける事が出来ます。

6、借地権と貸地(底地)を交換する

資金の準備をすることなく、譲渡所得税もかからない方法です「固定資産の交換の特例」の利用が考えられます。底地と借地権を交換し、お互いに完全所有権を取得する方法です。貸地と借地権の交換は原則譲渡所得税の対象となりますが、一定の条件を満たせば「固定資産の交換の特例」を適用することで双方に譲渡所得税はかかりません。ただし、借地人は土地を取得する際に登録免許税や不動産所得税がかかります。

7、借地人と地主が共同でビルを建築し、共有持ち分を取得する。

借地人は借地権を、地主は建築会社や不動産開発会社等に提供し、完成した物件の区分所有権と土地の共有持ち分を取得する方法です。このような立体交換は、一定の条件を満たした場合には譲渡所得税がかかりません。所有権移転登記のための登録免許税と不動産所得税がかかります。

以上7通りの方法をご紹介しました。何事も早め早めの対応が宜しいかと・・ <(_ _)>

 

山本

 

 

 


神奈川県相模原市緑区根小屋に中古一戸建住宅が出ました。緑が多く敷地も広く、平成8年にフルリフォームをした物件です。周辺には津久井湖があり、コンビニ・ファミリーレストラン・病院・ショッピングセンターも有ります。 田舎に暮らす、都会の雑踏から離れてのんびり暮らす相模原市根小屋の中古一戸建ても良いですねぇ。                   ( ^)o(^ )

津久井湖 津久井湖1 津久井湖

相模湖1 相模湖2 相模湖

都会のギスギスした環境でなく、自然の中で過ごす生活! ご自宅で仕事をされている方や、老後を静かに過ごしたい方などに最適の場所です! 車で通勤している方なら、八王子・町田・都心にも行けますね。相模原市緑区根小屋の中古一戸建てです。

 

物件の写真をまとめてご紹介します。是非、実際の物件も見て頂きたいですね! 相模原市緑区根小屋の中古一戸建て。

外観 外観1

外観3 外観4 お庭1 

☝ 外観です。

お庭3 お庭2 お庭4

☝ お庭です。綺麗に手入れされています。広いですねぇ~ さすが100坪の敷地です。家族や友人を交え、お庭でBBQなんてイイですね。

リビング1 リビングから リビング2

キッチン2 リビング3 キッチン1

☝ 1階のLDKです。デスポーザーや床下収納&食洗機&IHのキッチンです。

1階和室1 1階和室2 1階和室5

☝ 1階の和室からです。大人数の来客が来て対応できます。

2階洋室1 2階洋室2 2階洋室3

☝ 2階の洋室です。壁一面にクローゼットと作り付けの本棚あります。

2階和室 2階和室1

☝ 東南の角のお部屋です。ここは普通かなぁ~ しかぁし押入れ以外に階段上の収納ありますよ。

お風呂1 お風呂2 洗面脱衣場

☝ 脱衣場&洗面所&お風呂。人工大理石の浴槽です。\(◎o◎)/!

ワイドビューバルコニー バルコニー1

☝ バルコニーからの眺望です。遮られる物がなくて、解放感バッチリですね。

まだまだご紹介したい写真は有ります。新築時からの築年数は古いですが、H8年8月にフルリフォームしていますので非常に綺麗です。そのままお住まいになれますよぉ。

車も3台駐車できますし・・・ (^^)/ 相模原市緑区根小屋の中古一戸建て。

宇佐美邸

相模原市緑区根小屋の中古一戸建てでした。

山本

 

 


レインズ図面

横浜西口から約12分の場所にある貸事務所、1階の角部屋で解放感あるお部屋です。 前回も紹介しましたお部屋ですが、今回家賃を1万円下げる事になりました。入口のアプローチが弱い事が難点ですが、それ以外は悪くないお部屋です。

ココだけの話、専用の入口を新設する計画も有ります。構造上の問題と法令上に問題なければ家主様に提案しようと思っています。現在調査中と併用して施工工事の見積もりを早く入手しなければ・・

少し考え方を変え、なるべくお金をかけず現状のニーズに一致する方法が提案できればと思います。

賃貸はとにかく入居済みにしなければダメです。空いていれば0円ですからねぇ!

とにかく頑張りま~す \(^o^)/

 

山本


昨日、地元であります東急東横線「大倉山駅」が最寄りの中古マンション「大倉山パークハイツ」の売却依頼を頂きました。

大倉山パークハイツは古いですが、管理体制もバッチリで大規模修繕もH20年に終了済みです。またB号棟のお部屋はなかなか出ません。間取りは3DKとマンション内ではバルコニーの間口が一番ワイドスパンで解放感が有ります。収納も多いのが魅力な大倉山パークハイツです!

東急東横線「大倉山駅」周辺のいろいろ有る中古マンションの中でも、人気のあるマンション(大倉山パークハイツ)です。リノベーションはしていませんが綺麗にお使いです。資産価値も高いマンションなので是非見て頂きたいですね!

 

お問い合わせ頂ければご案内いたしますのでお気軽に・・ (^o^)丿

大倉山

東急東横線「大倉山駅」大倉山パークハイツです。

 

山本

 


本日は天気も良く現地販売日和でした。同時に建物現況診断と耐震診断を、いつもお世話になっています「モロイキカク一級建築地士事務所」さんに調査して頂きました。モロイキカク一級建築士事務所さんでは「NPO建築Gメンの会」に所属しており、大和市では有名な建築士事務所です。 諸井さん! 寒い中お疲れ様でした。<(_ _)>

弊社での中古住宅を売却する時には、事前に売主様に「建物現況診断と耐震診断」をお願いしています。売却する方も安心して購入者に引き渡す事ができ、購入者も事前に「良い所・悪い所」が分かれば安心して購入する事が出来ます。見た目だけの判断でなく、専門家の調査をした上で取引をさせて頂いています。

中古車を買う場合、修理履歴や走行距離などチェックしますよね! 車よりも高額な住宅に現状の診断書をつける事は必須だと思います。現行法前の基準で建築された中古戸建では、構造に使う補強金具も違い、最悪は筋交いも十分でない場合もあります。トホホです。。(^_^;) 昔の建売住宅は酷い建物もあります。 見えない所だからこそ現状をハークする事は、中古住宅を購入するにあたり大事な要素です。

諸井さんの許可を受け、写真とビデオを撮影してきましたのでご紹介します。

点検口設置前 点検口設置後 金物点検ビデオ

☝まずは点検口が無かったので点検口を作り建物診断しました。

床下点検 床下点検1

☝床下収納庫を外し基礎部分を点検し建物診断と耐震診断をしました。

室内垂直レベル1

☝和室部分ですが、柱が垂直かどうか全ての柱に水平器をあてて測り建物診断と耐震診断しました。

室内高低レベル1 室内高低レベル2

☝壁にレーザーをあてて、床の水平具合を全て測り建物診断と耐震診断しました。

合板固定ピッチ点検1 合板固定ピッチ点検2 垂直レベル器材 

合板固定ピッチ点検動画 → https://youtu.be/9-QZrMlRR5E

☝上記の機材で養生した壁を這わせ、壁内の合板を固定している釘のピッチを測ります。当然ピッチが狭ければ構造上強いと言う事です。

外壁工程レベル1 外壁高低レベル2

☝最後に外回りです。建物の水平度合いを測り建物診断と耐震診断しました。

 

代表的な部分を紹介しました。あとは調査結果を待ち「今後補修を要するところ」「早急に補修した方が良い所」この建物の評価が出ます。口頭ですが大丈夫なような事は言われていましたが、建物診断と耐震診断の調査結果が楽しみです。(^^)/

購入された方に安心して末永く幸せに過ごしていただけるような取引を心がけます。。

 

山本

 

 

 

 


今日は一日暖かく、下見日和でした。 いつもお世話になっている社長の紹介で東京都町田市ですが、中古住宅の売却物件を案内して頂きました。 図面は事前に見ていたのですが、実際現地を見てみると「良かった」です。

 

海外の住宅は50年・60年と住宅を大事に使っています。日本では20年~25年経過すると壊して建替えを考えますよね! でも古くても日本の建築技術は素晴らしいと思っています。構造的に弱いところは補強すれば十分使えます。壊すと廃棄物もたくさん出るし、環境に良くないしお金もかかる。悪循環ですね。。 欠陥住宅なら分かりますが・・

 

先日、故郷の大分県に帰省しましたが、実家はたぶん60年~70年は経過してる家です。途中リホームをしてまだ使っています。藁ぶき屋根→瓦ぶき屋根・五右衛門風呂→ユニットバス・ぼっとん便所^m^→洋式トイレなど・・ 4・5年前にやっとエアコンを設置しました。^^; 古くても快適に過ごせます。

 

下見した物件を、外観は今風では無いけど、玄関を開けると「うわぁぁ~ ここ凄い」と言う感じの、自然素材を出来るだけ使った住宅再生をしようと考えています。自然の温もり・自然素材の機能性を感じてもらえるような物件にしたいと思います。冬でも子供が薄着ではしゃげて、カレーを食べても匂いが残らない・・ そんな家って良いなぁ~

町田市小川5

現在の南側縁側です。日当たり良かったですね!

町田市小川4

☝現在のキッチンです。リフォームしていますので比較的新しいですが、交換予定です。キッチンの場所も使いやすい場所に移動ですね。

町田市小川3

☝1階の和室です。LDにした方が良いですね!自然素材無垢のフローリングにしようと思います。壁・天井・収納内も珪藻土仕様ですね。天井にシーリングファンなんか着けちゃったりして・・

町田市小川2

☝2階のお部屋です。フローリングぽいけど、畳の上に敷いているだけです。ここも自然素材無垢のフローリングですね!

町田市小川1

☝2階のもう一つのお部屋です。ここも自然素材無垢のフローリングですね。壁天井・収納内はビニールクロスではなく、自然素材の珪藻土仕様でクローゼットかなぁ。写真は雨漏りチェックです。。

 

この物件は、事故物件・訳あり物件等ではありません。 さぁ、中古住宅を再生して家の寿命も延びて、新しい居住者を幸せにしてくれる家に出来たらいいな・・(^u^)

 

山本

 


今年も全力で頑張りますよ〜!!

 

早速ですが、数ある”未公開物件”の中から今年最初の物件をご紹介したいと思います。

今回の物件は、神奈川区白幡南町の中古戸建になります。

この辺りの中古戸建は以前からなかなか出てこなかったのですが、公開前にチョッとだけ紹介しますね!

 

この物件、なんと3駅が徒歩圏内利用可能なんです!

京浜急行線『神奈川新町』 徒歩10分

東急東横線『東白楽』   徒歩13分

京浜東北線『東神奈川』  徒歩14分

私もよく電車を利用しますが、乗り換えが苦手なので異なる路線が3つも利用できるのは、本当に嬉しいですね!

 

学区は浦島小学校、浦島丘中学校になり、

浦島小学校  徒歩3分

浦島丘中学校 徒歩5分

お子様がいらっしゃるご家族の方から「学校は出来るだけ近いほうがいいんですが…」というご希望がよくありますが、

少しはご安心頂けるかな…と思います。

 

さらに公園もあり、

白幡南町第二公園 徒歩1分

お子様がいるご家庭(私も騒がしいのが3人おりますが…)では近くに公園があるのとないのでは全然違いますので嬉しいですね!

 

建物は、木造スレート葺2階建、3LDK、カーポート付! になります。

来週早々に物件詳細を公開いたしますので、乞うご期待!!

 

詳しい説明やご相談をご希望の方は、お気軽にお問合せ下さい (^_^)v

 

筬矢(おさや)


2015年も始まりました。今年も不動産に関する問題を、ドンドン解決して行きたいと思います。

昨年より継続中の仕事も引き続き早期解決に向け頑張ります。

新しくスタッフも増えた事ですので、処理スピードが速くなるかなぁ~ (^_^;)

 

新年早々ではありますが、横浜市金沢区にある大規模マンションの一室で、居住者が室内で服毒自殺をされ、病院に搬送され不幸にもお亡くなりになったマンションの購入依頼が有りました。いわゆる事故物件です。現在査定中ですが、今年から買取も検討していきたいと思います。不動産と言う資産を、残された遺族に貢献できれば・・ と言う気持ちが有りますので、頑張った査定価格を提示したいと思います。

 

と言う事で、事件物件・事故物件・瑕疵物件・底地・借地・権利関係の調整など、今年も頑張って処理して行きますの、本年も宜しくお願い致します。

 

山本

 


今年も残すところ、あと2日になりました。本当に一年が早いですねぇ~

ブログのログインがなかなかできず、更新が出来ませんでしたが、板橋区の分けありマンションも無事に売却する事が出来ました。売主のA様からも喜んで頂き、決済後にご飯でも食べましょう~と一緒に駐車場まで行ったら、売主さんの車からオイル漏れ・・ あちゃ~! 結局そのまま修理に行ったのでご飯食べれなかったです (^_^;)

 

神奈川区白幡東町の新築分譲戸建も、現地販売に来場頂きましたお客様より購入して頂きました。住替えのお客様で、年明けよりご自宅の売却も任せて頂きます。M様に引き続き喜んで頂けるよう頑張りますよぉ= (^^)/

 

今年一年、弊社のHPをご覧になり相談やご依頼を頂戴したお客様!本当に有難うございました。また、継続中のお客様には引き続き来年も解決に向けて頑張りますので、今後とも御ひいきに宜しくお願い致します。<(_ _)>

 

今年も、訳あり物件・事故物件・任意売却・土地の有効活用・相続対策・権利調整・底地借地問題などご相談頂きましたが、特に分けあり物件・事故物件に関しては不動産を売却するケースが多く、弊社仲介で売却した物件も多々ありました。

 

依頼者様には仲介手数料を頂いてきましたが、弊社で訳あり物件・事故物件を買えば仲介手数料が必要なく、依頼者様の手取りが増える。と言う事は、= 喜んでくれる。^m^ と言う事で、2015年からは、特に訳あり物件・事故物件を積極的に購入し不動産を再生し世へ供給していく事に致しました。

 

最後に、お客様はもとより関係各社の協力会社又は士業の諸先生方、わがままを聞いて頂き有難う御座いました。<m(__)m> 2015年も引き続き、問題解決に向けご相談又は依頼をさせて頂きますので、宜しくお願い致します。\(^o^)/  会社は7日より営業ですが、私は5日から仕事始めとなります。